物業管理綜合知識

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第一講 先期導入物業管理

某熱銷樓盤發展商的明文規定:“規劃設計方案沒有物業管理單位的簽字不能實施,施工結算沒有物業管理單位簽字不能付款,讓物業管理全方位地參與項目的質量監督”。如何作到項目旺銷,<>從項目制勝的戰略角度系統講述了獲得競爭優勢機的奧秘。
  一、理解先期導人物業管理
  本策劃包括物業管理規劃,它與建筑規劃的不同之處在于:各自所站的角度不同。我們發現,大多數建筑設計院在規劃設計時,未能充分或準確考慮日后的物業管理,給住戶造成了麻煩,給物業管理公司帶來了不便甚至困難。比如,空調機的安裝與排水考慮失誤,造成影響制冷效果或裝修困難;鐵圍欄及其他鐵制材料的過多使用,造成日后的保養負擔過大等。這些情況都說明設計院對物業管理問題考慮欠缺。同時由于物業管理公司熟知這些問題,因而才能在這方面提出專業意見。
  我們在規劃的初期就積極引進物業管理觀念,讓物業管理與規劃設計、建筑安裝、機電設備、營銷推廣等不同專業在不同的層面上進行互動。
  有鑒于此,物業管理服務最好是在物業開發的初始,即基礎工程建設開始就介入。但此時不是全面介入,通常只是由一位熟諳工程和設備的專家將根據物業
  管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業意見,并且參與部分工程的施工監管,同時可以培養未來的物業管理技術骨干。
  物業管理的全面介入應該是在銷售工作開始以前。為了配合銷售,物業管理專家應該在售前完成的工作是:
  1.明確服務內容;
  2.明確設備配置;
  3.確定組織架構;
  4.明確財務預算(即收費標準);
  5.完成管理份額計算;
  6.完成所有合同文本。 這一系列工作的完成,通常需要兩到三個月的時間.
  二、物業管理前期介入的市場價值
  1.萬科體會
  提起萬科物業,“無人化”、“個性化”似乎成了它的代名詞,但卻很少有人知道“提前介入”。提前介入,是一個長效服務的概念,既物業管理公司在接管樓盤前,代表業主的利益先期介入樓盤的建議。
  起初,我們只是成立專業職能部門,負責公司所屬房屋的維修和投訴協調, 盡量將事故隱患杜絕在萌芽


狀態。但是站在業主的角度,哪怕你服務再及 時,維修再到位,即使疲于奔命也不會使他們滿意。正如一個社區,破案率 再高都不是一件值得炫耀的事,只有發案率等于零,社區的安全才會得到居 民的認可。
  于是,物業公司一改最初的“滅火”為“防火”,在規劃設計方案出臺前,就介入方案的修改、優化和

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